İçindekiler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından belirli payları müteahhide devretmesi; müteahhidin ise binayı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır. Uygulamada en sık sorun, işin gecikmesi ya da müteahhidin işi yarım bırakmasıdır.
Kısaca
- Sözleşmenin şekli
- Noterde düzenleme şeklinde (aksi hâlde geçersiz)
- İlk adım
- Noter ihtarnamesiyle süre verilmesi
- Talepler
- Gecikme cezası, kira kaybı, fesih, tapu iptali
- Kentsel dönüşüm
- Ek olarak 6306 s. Kanun hükümleri
Sözleşmenin şekli neden önemli?
Bu sözleşmeler taşınmaz devri borcunu içerdiğinden, Yargıtay uygulamasına göre noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı ya da yalnızca imzası onaylanmış sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği durumlarda geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Gecikme hâlinde arsa sahibinin hakları
- Gecikme cezası: Sözleşmede kararlaştırılmışsa, teslim tarihinden itibaren her ay veya gün için belirlenen cezai şart istenebilir.
- Kira kaybı: Cezai şart kararlaştırılmamışsa ya da zarar daha fazlaysa, bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedeli tazminat olarak talep edilebilir.
- Sözleşmeden dönme: İşin süresinde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa ya da verilen ek süre içinde de iş tamamlanmazsa sözleşme feshedilebilir.
- Tapu iptali ve tescil: Müteahhide henüz hak etmediği oranda tapu devredilmişse, fesihle birlikte tapu iptali ve arsa sahibi adına tescil istenebilir.
Fesih, işin ilerleme durumuna göre geriye etkili ya da ileriye etkili olabilir. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa (uygulamada yüzde doksanın üzeri gibi) mahkemeler genellikle ileriye etkili fesih ya da müteahhide ek süre verilmesi yoluna gider. Hangi yolun seçileceği tazminatın ve tapu taleplerinin kapsamını doğrudan etkiler.
Adım adım ne yapmalı?
- Durum tespiti
İnşaatın fiilî ilerleme oranı, ruhsat ve iskân durumu ile yapılan imalatın projeye uygunluğu mahkeme aracılığıyla delil tespitiyle belgelenmelidir.
- İhtarname
Müteahhide noter aracılığıyla makul bir süre verilir ve süre sonunda işin tamamlanmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceği bildirilir.
- Tedbir
Müteahhide devredilmiş ya da devredilecek bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmasını önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulması talep edilir.
- Dava
Fesih, tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatı talepleri birlikte ya da ayrı davalarla ileri sürülür.
Üçüncü kişilere yapılan satışlar
Müteahhit, henüz teslim etmediği bir binanın bağımsız bölümlerini üçüncü kişilere satmış olabilir. Bu kişilerin tapuya güvenerek iyi niyetle hak kazanıp kazanmadığı, arsa sahibinin tapu iptali talebinin sonucunu belirler. Bu nedenle tedbir kararının erken alınması büyük önem taşır.
Bina teslim edildi ama ayıplı; ne yapabilirim?
Ayıpların teslimden sonra makul süre içinde müteahhide bildirilmesi gerekir. Ayıp oranında bedel indirimi, ücretsiz onarım ya da ağır ayıplarda sözleşmeden dönme talep edilebilir.
İskân alınmadan teslim edilen daire sorun yaratır mı?
Evet. İskân belgesi olmayan yapılarda abonelik, tapu cins değişikliği ve satışta güçlükler yaşanabilir. Müteahhidin iskânı almakla yükümlü olduğu sözleşmelerde bu eksiklik ayrıca tazminat konusu olabilir.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Candan Hukuk & Danışmanlık Bürosu
1997’den bu yana Ankara’da bireylere, şirketlere ve kamu ihalelerine katılan firmalara avukatlık ve danışmanlık hizmeti veren hukuk bürosu.
