Eti Mah. Toros Sok. No: 15/5 Hikmet Ünal İş Merkezi, 06570 Çankaya / Ankara
Faaliyet alanı
Tapudan kiraya, inşaat sözleşmelerinden kamulaştırmaya taşınmaz uyuşmazlıkları.
Bu sayfayı dinleyinYaklaşık 5 dk · sesli okuma
Taşınmaz, çoğu ailenin ve şirketin en değerli varlığıdır; bu nedenle tapu, kira ve inşaat uyuşmazlıklarında küçük bir usul hatası bile büyük kayıplara yol açabilir. Satın almadan önce tapu kaydının ve imar durumunun incelenmesi, kira ilişkisinde ihtarnamelerin doğru zamanda çekilmesi, inşaat sözleşmesinin resmî şekilde yapılması bu riskleri önemli ölçüde azaltır.
Büro; tapu iptali ve tescil, kira ve tahliye, kat karşılığı inşaat, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, kamulaştırma, kat mülkiyeti ve kadastro davalarını takip eder; yabancı uyruklu alıcılara taşınmaz edinimi sürecinde danışmanlık verir.
Kısaca
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde (sahte vekâletname, ehliyetsizlik, muvazaa, vekilin yetkisini kötüye kullanması gibi) tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Dava sırasında taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir.
Taşınmazı tapudaki kayda güvenerek iyi niyetle edinen üçüncü kişilerin hakları korunduğundan, tedbirin geciktirilmemesi davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise hâkim; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir (kira tespit davası).
Tespit edilen kiranın yeni dönemden itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kiracı; kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) ve on yıllık uzama süresinin sona ermesi gibi kanuni sebeplerle tahliye edilebilir.
Her tahliye sebebinin kendine özgü dava açma süresi vardır; örneğin ihtiyaç ve tahliye taahhüdüne dayalı davalarda süre bir aydır. Tahliye taahhüdü ve temerrüt hâllerinde icra yoluyla tahliye de mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde geçersizdir. Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, yapının nitelikleri, bağımsız bölümlerin paylaşımı ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı ayrıntılı düzenlenmelidir.
Müteahhidin gecikmesi, işi bırakması ya da ayıplı imalat hâllerinde sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tazminat talepleri birlikte değerlendirilir.
Taşınmazına haksız olarak müdahale edilen malik, elatmanın önlenmesi (men-i müdahale) ve kal (yıkım) davası açabilir; izinsiz kullanım süresi için geriye dönük beş yıla kadar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilir.
Komşu arsaya taşan yapılarda ise taşkın yapı ve haksız inşaat hükümleri uygulanır; iyi niyetli yapı sahibinin bedel karşılığında arsanın mülkiyetini isteyebildiği durumlar vardır.
Kamulaştırmada idare önce satın alma usulüyle uzlaşma görüşmesi yapar; uzlaşılamazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik, bilirkişi raporlarına itiraz ederek taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini sağlayabilir. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.
Usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen el konulmuşsa (kamulaştırmasız el atma), malik bedelin ödenmesi için dava açabilir.
Kat malikleri arasındaki aidat, ortak gider, ortak alanların kullanımı ve yönetim uyuşmazlıklarında Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı uygulanır. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, toplantıya katılan ve karara muhalif kalan malik için karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde istenebilir.
Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kadastro tespitlerine askı ilanı süresi içinde itiraz edilebilir; kesinleşen tespitlere karşı ise kanundaki hak düşürücü süreler içinde dava açılabilir. Riskli yapı tespiti (6306 s. Kanun) ve kentsel dönüşüm süreçlerinde de tespitin tebliğinden itibaren kısa sürelerle itiraz ve dava yolu öngörülmüştür.
Bu konudaki yazılarımız
Yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yıl dolduysa ev sahibi kira tespit davasıyla piyasa koşullarına uygun bir bedel belirlenmesini isteyebilir.
Karşılıklılık ilkesi ve kanuni sınırlamalar çerçevesinde evet. Askeri ve güvenlik bölgeleri gibi bazı alanlarda edinim yasaktır; satın almadan önce tapu ve imar durumu incelenmelidir.
Tahliye taahhüdünün kiracıya teslimden sonra, yani kira sözleşmesinin kurulmasından sonra serbest iradeyle verilmesi gerekir. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütlerin geçerliliği tartışmalı olabilir.
Gayrimenkul Hukuku alanında bir sorunuz mu var?
Yaşadığınız durumu ve işleyen bir süre olup olmadığını kısaca anlatın; seçenekleri ve atılması gereken adımları birlikte değerlendirelim.
Rehber yazılar
Gayrimenkul Hukuku2 dk okuma
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit işi geciktirir ya da bırakırsa arsa sahibinin hakları: ihtar, fesih, gecikme cezası, kira kaybı ve tapu iptali.
Görüşme
Süre işliyorsa beklemeyin; bugün konuşalım.
Konu araAlanlar, makaleler, sözlük, araçlar ve sık sorulan sorular içinde arayın.
