İçindekiler
Mirastan kalan bir ev, tarla ya da dükkân üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması çoğu zaman anlaşmazlıkla sonuçlanır: kimi satmak, kimi kullanmaya devam etmek ister. Paydaşlar anlaşamazsa her biri, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davası açabilir.
Kısaca
- Dava öncesi
- Arabulucuya başvuru zorunlu
- Görevli mahkeme
- Sulh hukuk mahkemesi
- Yöntem
- Önce aynen taksim, mümkün değilse satış
- Masraflar
- Paydaşlar arasında payları oranında
Kimler dava açabilir?
Paylı mülkiyette her paydaş, elbirliği mülkiyetinde (örneğin mirasın henüz paylaşılmadığı durumlarda) her ortak, ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Paydaşın payı ne kadar küçük olursa olsun dava açma hakkı vardır. Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü doğuran bir sözleşme ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması gibi istisnai durumlar saklıdır.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta paydaşlar; malın birine devri, bedelin paylaşılması ya da gönüllü satış gibi konularda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
Aynen taksim mi, satış mı?
Mahkeme önce malın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Arazilerde imar ve tarım mevzuatındaki asgari parsel büyüklükleri, binalarda ise bağımsız bölüm sayısı ve kat mülkiyeti durumu belirleyicidir. Aynen taksim mümkün değilse ya da malın değerini önemli ölçüde düşürecekse, malın açık artırmayla satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilir.
Tarımsal arazilerde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altına inecek şekilde bölünme yapılamaz. Bu nedenle tarlaların çoğu aynen taksim yerine satış yoluyla paylaşılır.
Satış süreci
Satış kararı kesinleştikten sonra satış, satış memurluğu (icra dairesi) aracılığıyla elektronik ortamda yapılan açık artırmayla gerçekleştirilir. Önce taşınmazın değeri bilirkişi tarafından belirlenir; paydaşlar bu değere itiraz edebilir. 2026 yılında yapılan değişikliklerle satış ve artırma usulüne ilişkin bazı kurallar güncellendiğinden, satış aşamasında güncel düzenlemenin kontrol edilmesi önemlidir.
Paydaşlar da ihaleye katılarak malı satın alabilir. İhaleye ilişkin usulsüzlükler, ihalenin feshi davasıyla ileri sürülebilir.
Masraflar ve vekâlet ücreti
Ortaklığın giderilmesi davaları “çekişmeli olmayan” nitelik taşıdığından, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış masrafları ise satış bedelinden karşılanır.
Malı tek başına kullanan paydaştan kira isteyebilir miyim?
Evet. Paydaşlardan biri ortak malı diğerlerini dışlayarak kullanıyorsa, diğer paydaşlar haksız kullanım tazminatı (ecrimisil) isteyebilir; bunun için çoğu durumda önce intifadan men ihtarı gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Paydaş sayısı, tebligat işlemleri ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Paydaşlardan biri yurt dışındaysa ya da ölmüş paydaşların mirasçıları belirlenmesi gerekiyorsa süre uzayabilir.
Davadan önce hissemi başkasına satabilir miyim?
Paylı mülkiyette payınızı satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı vardır. Elbirliği mülkiyetinde ise önce mirasın paylaşılması ya da paylı mülkiyete geçilmesi gerekir.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Hazırlayan
Candan Hukuk & Danışmanlık Bürosu
1997’den bu yana Ankara’da bireylere, şirketlere ve kamu ihalelerine katılan firmalara avukatlık ve danışmanlık hizmeti veren hukuk bürosu.
